GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

(2005)

TANIM  :G.V.K’nun70. maddesinde sayılan mal ve hakların

              -sahipleri

              -mutasarrıfları (fiilen kullanma yetkisi olan)

              -zilyedleri (gayrimenkulleri el altında bulunduran, bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran)

-irtifak hakkı sahipleri (gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen ayni hak)

 -intifa hakkı sahipleri ( Sahibine gayrimenkul üzerinde zilyetlik, istifade, kullanma hakkı sağlar)

-kiracıları

tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmiştir.

G.V.K ‘NUN 70. MADDESİNDE SAYILAN GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARI

             1-Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl üretim yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

             2-Voli mahalleri (doğal su sahaları) ve dalyanlar (su sahaları içindeki balık avlama yerleri)

             3-Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri (ayrılamayan parça) ve teferruatı (asıl şeyden kolayca ayrılabilen) ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri

             4-Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar irtifak hakkı, intifa hakkı, kaynaklardan faydalanma hakkı ve üst hakkı)

             5- - Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları,

                  - İihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret ünvanı,

                  - Her türlü teknik resim, desen, model, plan ile

                  - Sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları,

                  - Sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar. 

NOT: İhtira beratının mucitleri tarafından veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanması karşılığı elde edilen kazançlar serbest meslek kazancı olarak vergilendirilecektir.

            6-Telif hakları

 NOT: Telif haklarının müellifleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanması karşılığı elde edilen kazançlar serbest meslek kazancı olarak vergilendirilecektir.

            7-Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye (yükleme ve boşaltma) araçları

            8-Motorlu nakil ve cer (çekici) vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri

-2-

NOT: Yukarıda sayılı mallar ve haklar ticari veya zirai işletmeye dahil bulunduğunda bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.

NOT: - Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmadan alınan hisseler,

-          Zirai faaliyete iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak sayılmıştır.

SAFİ İRAT (GVK 71)

Gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.

GAYRİSAFİ HASILAT (GVK 72)

-          Mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

-          Ayın olarak tahsil edilen kiralar V.U.K.’na göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

-          Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak devri halinde söz konusu kıymetler kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır.

-          Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.

Tahsil sayılan haller:

-          Ittıla hasıl etmeleri kaydıyla, namlarına, kamu müesselerine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması

-          Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (devir) veya kiracısına olan borcu ile takası tahsil hükmündedir. (örneğin baba oğluna ivazsız temlik yaparsa mükellef babadır)

EMSAL KİRA BEDELİ ESASI (GVK 73)

Gayrimenkul sermaye iratlarında hasılat nakten veya aynen yapılan tahsilattan ve sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerden oluşmaktadır. Ancak, bazı hallerde, hasılat olarak gerçek kira yerine  emsal bedeli dikkate alınır.

             Emsal kira bedelinin uygulandığı haller,

             - Kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli, emsal bedelinden düşük olduğu takdirde,

             - Mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının intifaına (istifade hakkına) bırakıldığı hallerde uygulanır.

Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse VUK göre belirlenen vergi değirinin %5 i dir.

-3-

Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, VUK’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlere göre belli edilen değerinin %10’udur.

Emsal Kira Bedelinin Uygulanamayacağı Haller

1-      Boş kalan gayrimenkulerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması

2-      Binaların mal sahiplerinin, usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi

NOT: Usul, Füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

3-      Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi

4-      Genel bütçeli daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda

BEYANNAME VERİLMEYECEK  GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARI

            - Gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın 2006 yılında 2.200. YTL’si gelir vergisinden müstesnadır. (GVK 21) Bu nedenle söz konusu istisna tutarının altında gelir iade edilmesi halinde beyanname verilmeyecektir.

NOT: Kira geliri elde edenler bu gelirlerini beyan etmedikleri veya eksik beyan ettikleri takdirde 2.000.YTL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

NOT: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 2.000 YTL’lik istisnadan yararlanamazlar.

            - Tamamı tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratlarının G.V.K’nun 103 maddesinde  yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2006 yılında uygulanacak tutar 18.000 YTL) aşmıyorsa beyanname verilmeyecektir. (GVK 86)        

            - Bir takvim yılında elde edilen ve toplamı 875.YTL’yi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyecektir. (GVK 86)      

-          Yurt dışında çalışan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellef esasında vergilendirilmeleri gerektiğinden, bu kişilerin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olması halinde, bir takvim yılında elde ettiği mesken kira geliri istisna tutarını (2005 yılı için 2.000 YTL’yi) aşması halinde beyanname vereceklerdir.

Ancak, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iradı elde etmeleri halinde beyanname vermeyeceklerdir. (210 No’lu GV Genel Tebliği)

NOT: Mesken kira geliri ile birlikte işyeri kira geliri elde eden mükelleflerin durumu: Mesken kira gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı GVK’nun 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde belirlenen tutarı (2005 yılı için 15.000 YTL.) aşması halinde işyeri ve mesken kira gelirleri birlikte beyan edilecektir.

-4-

BEYANNAME ZAMANI, VERİLECEĞİ YER VE ÖDEME ZAMANI

          -Bir takvim yılında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı için izleyen yılın Mart ayının 15. günü akşamına kadar ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine beyannamelerini vereceklerdir. (GVK 92 ve 106) Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar için (1001 B) kullanılacaktır.

           -Gayrimenkul sermaye iradının yanında beyana tabi diğer gelirlerin de olması halinde beyanname yine izleyen yılın Mart ayının 15. günü akşamına kadar verilecektir. Ancak, bu durumda, bütün gelirlerin beyanı için kullanılan yıllık gelir vergisi beyannamesi (1001 A) kullanılacaktır.

           -Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.

          -Ödemeler, mükellefin bağlı olduğu yer vergi dairesine, bağlı olduğu vergi dairesinin bulunduğu yerin belediye sınırları dışındaki vergi dairelerine veya yetkili banka şubelerine yapılabilecektir.

KİRA GELİRİNİN BEYAN EDİLMEMESİ HALİNDE UYGULANACAK MÜEYYİDELER

          -Meskenlerden dolayı elde edilen gayrimenkul sermaye iradı beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisnadan (2006 yılı için 2.200 YTL) yararlanılamaz.

NOT: Vergi dairesince herhangi bir tespit yapılmadan önce gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinin süresinden sonra verilmesi halinde istisnadan faydalanılabilecektir.

         -Beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratlarının beyan edilmemesi halinde, iki kat 1. Derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir.

          -Takdir komisyonunca takdir edilen gelir üzerinden gelir vergisi ve vergi cezası tarh edilir. Ayrıca geciken her ay için gecikme faizi hesaplanır. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir.

GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDAN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER

          Gerçek gider usulünün seçilmesi,

         1-  Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

2-      Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri

3-      Sigorta giderleri

4-      Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet garimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5 i

5-      Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi (emlak vergisi), resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları

6-      Amortismanlar

7-      Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri

8-      Kiraya verilen mal ve haklar ait bakım ve idame giderleri

-5-

9-      Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

10-   Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konutun kire bedeli (lojman kira bedelleri indirim konusu yapılabiliyor. Yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarının yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri indirim konusu yapılamıyor.)

NOT: Bu bende göre, kira indirimi gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. Maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden yapılacaktır.

11-  Kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

NOT: Gayrimenkulün kısmen kiraya verilmesi durumunda maddede sayılan giderlerden sadece bu kısma isabet edenler hasılattan irdirilebilir.

NOT:  Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her ortak için istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

NOT: Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna toplam tutara bir defa uygulanacaktır.

NOT:  Gerçek gider usülünü seçen mükellefler vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarından vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması için:

Vergiye Tabi Hasılat  x Toplam Gider

Toplam Hasılat

Formülü uygulanacaktır. Örneğin, 2005 yılında meskeninden dolayı 8.000 YTL hasılat elde eden ve gerçek gider toplamı 3.000 YTL olan bir mükellefin indirim konusu yapabileceği tutar: 

6.000  x  3.000     = 2.250 YTL. olacaktır.

                                                           8.000

Götürü gider usulünün seçilmesi;

            -Mükelleflerin safi iradın bulunması için gerçek gider usulünü seçebilecekleri gibi, diledikleri takdirde götürü gider usulünü seçip giderlerine karşılık olmak üzere hasılatlarının %25’ini götürü olarak indirebilmektedirler.

NOT:   -Hakları kiraya verenler götürü gider usulünü seçemezler.

            -Götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

-6-

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI İLE İLGİLİ KARŞILAŞILAN BAZI SORULAR

Soru: Kooperatif üyesinin hissesine düşen gayrimenkulü kiraya vermesi dolayısıyla elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının kim tarafından beyan edileceği beyanı hk.

Cevap: Elde edilen mesken kira gelirinin istisna haddini aşması halinde hisse sahibi tarafından beyan edilecektir.

Soru: Serbest bölgede faaliyette bulunmak üzere Başbakanlık Hazine ve Dış Ticaret Müsteşarlığı’ndan alınan 20 yıl süreli faaliyet ruhsatına istinaden Serbest Bölgede kiralanan deponun başka kişilere kiralanmasından elde edilen ne şekilde vergilendirileceği hk.

Cevap: Bu faaliyet ticari bir organizasyon dahilinde yapıldığına karine teşkil edeceğinden kiralama faaliyetinin ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesi ve bu faaliyet neticesinde elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.

Soru: Eşin resmi görevi dolayısıyla yurt dışında oturulduğu ve kira ödemesinde bulunulduğu, Türkiye’de elde edilen gayrimenkul sermaye iradından yurt dışında ödenen kira giderinin indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hk.

Cevap: Yurt dışında ödenen söz konusu kira giderinin ilgili yılda beyannamesinde gerçek gider usulünün seçilmesi halinde indirim konusu yapılabilecektir.

Soru: Apartmanın temizlik işlerinde çalışan şahsın iş mahkemesinde açtığı dava neticesinde, sigortalı yapılan şahıs için gayrimenkul hissedarının hissesine isabet eden miktarın GMSİ beyannamesinde indirim konusu yapılıp yapılamayacağı.

Cevap: Apartmanda çalışan şahsın sigortalı yapılmasına ilişkin mahkeme kararına istinaden ödenen tutarın, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olması mukavelenameye, ilama veya kanun emrine istinaden ödenmesi gerekmekte olup, ilam kavramından ödeme emri veren ilamların anlaşılması gerektiğinden, gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Soru: Kendi meskenini kiraya verip, kira ile oturulan mesken için ödenmiş olan kira miktarının vergi indiriminde kullanılması, ayrıca elde edilen gayrimenkul sermaye iradına ilişkin beyannamede ödediği kira miktarını hasılattan indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hk.

Cevap: Ödenmiş olan kira miktarının vergi indiriminde kullanılması nedeniyle gayrimenkul sermaye iradına ilişkin beyannamede hasılattan indirim konusu yapılması mükerrer indirime yol açacağından, ikamet edilen konut için ödenen kiranın gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

Soru: Götürü gider usulünün seçilerek verilmesi, ancak oturulan konut için ödenen kira nedeniyle gerçek usulün seçilip seçilemeyeceği hk.

Cevap: Götürü gider usulünün seçilerek verilmesi ancak aynı takvim yılı içinde gerçek gider usulünün seçilerek düzeltme beyannamesi verilmesi götürü gider usulünü seçenlerin iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemeyecekleri hükmüne aykırı olmadığından, aynı yıl için verilecek düzeltme beyannamesi ile gerçek gider usulünden yararlanılması mümkün bulunmaktadır.

-8-

ÖRNEKLER:

* Kiraya verilen gayrimenkul 94’üncü madde uyarınca tevkifat yapmak zorunda olanların verilmiş ise, söz konusu gayrimenkul hem mesken, hem de işyeri olarak kullanılıyor ise ödenen bedelin tamamı üzerinden tevkifat yapılır.

* Ticari işletmenin aktifine kayıtlı bir gayrimenkul kiraya verilir ise; elde edilen hasılat ticari kazanç niteliğindedir. Elde edilen kira ticari kazanç hükmünde olduğundan, kira gelirlerinden elde edilen hasılat aynı zamanda KDV’nin konusuna girer. Dolayısıyla ödemeyi yapan kiracı ödeme tutarı üzerinden 94’üncü madde kapsamında stopaj yapmaz.

* 2005 yılında 5 milyar TL. kira geliri elde eden ancak 7 milyar kira ödeyen bir mükellef ilgili yılda belirlenen istisna tutarının üzerinde kira geliri elde ediyor ise mutlak surette beyanname verecektir. Beyanname vermemesi halinde cezai müeyyide uygulanır.

Gerçek gider yöntemine göre

 (5 milyar-2 milyar)

İstisna sonrası gider = 3 milyar x 7 milyar   =  4.200.  

                                          5 milyar

GMSİ                                     :  5 milyar

İstisna                                     :  2 milyar

Kalan                                      : 3 milyar

Giderler                                  : 4,2milyar

Safi Kira Geliri                       :     _

Hesaplanan Gelir Vergisi       :     _

Sadece beyanname vermek zorundadır. Ödenecek vergi yoktur. İndirilemeyen ve ödenen kira gideri, gider fazlılığı olarak dikkate alınmaz ve zarar olarak gelecek yıllara devredilmez

*Kamuda işçi olarak çalışan Bay (A) ticari taksi plakasını 1 yıllığına kiraya vermiş ve kira bedelini peşin tahsil etmiştir. Yıl içinde plaka ile ilgili olarak Bay (A)’nın 1 milyar belgelendirebildiği gideri vardır.

Elde edilen gelir hak kiralaması karşılığında edinilmiş olup, GMSİ’dir. Kiralayanın başka faaliyeti yok ise basit usulde vergilendirileceği için tevkifat yapmayacak. Dolayısıyla yıllar itibariyle belirlenen beyan sınırını (2005 yılı için 875 milyar) aştığı için beyan edilecek. Hak kiralamalarında gerçek gider yöntemi zorunluluktur. Götürü gider usulünden yararlanılamaz.

* Sahibi bulunduğu otomobili yıllık 8 milyara  A Şirketine kiraya veren Ali Türk’e 1.760 milyar kesinti yapıldıktan sonra 6.240 milyar olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 9.500YTL kira geliri elde etmiştir.

* Bay Ali otomobil kira geliri ile mesken kira gelirinden istisna düşüldükten sonra kalan tutarı toplayıp, 2006 yılı için 18 milyarı aşıyor ise her iki gelir verilecek beyannameye dahil edilecek.Toplam tutar 18 milyarı aşmıyor ise sadece istisnadan sonra kalan mesken kira gelirini beyan edecek.